一次看懂實價登錄 四大做假手法！房價實價登錄常見缺失有哪些呢？
房地產實價登錄政策實施以來有5年了，累積接近百萬筆登錄資訊囉！在( 實價登錄資訊 )這龐大的登錄資料中，可以發現些許「虛價、作價」的手法喔~
而其中最常出現的有「買低登高」、「 左手換右手」、「 AB約哄抬價格」、「 特意拆算單價」「裝潢墊價」、「假包租」...等。
而這些實價登錄缺失，主要還是因為法令的不足之處~
以下是Young的分享~
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| (內政部不動產交易平台網站) |
➤上有政策，下有對策！AB約差額找補裝潢墊價假包租等手法無奇不有！
現行房屋交易，實價登錄作業主要是委託地政士與經紀業來完成，規定移轉登記後30天內登錄實價。
而少數有心人士可能利用實價登錄平台炒作或哄抬情事，對於顯著異於市場行情的成交資訊，購屋消費者也應學會予以篩選確認操弄實價手法與目的，希望有利於消費者購屋時的判斷與權益的保障喔~
➤整理常見操弄實價手法與目的如下：
- (1).【買低登高】：
「有些新成屋建案為了完銷，會以送裝潢的方式促銷，實際交易總價並未包含裝潢費用，而在實價登錄時再墊加在總價內。」
→ A.為了使新成屋價格與預售期價格一致，製造房價未跌價的假象。
→ B.登錄價格墊加裝潢價拉高總價，以利未來出售時達到減稅的的效果。
- (2).【AB約】：
「兩份不同交易價格契約，一份是私契，為買賣雙方實際的買賣價格契約；另一份是公契，是動過手腳拉高價格的契約，用來委託地政士實價登錄用。」
→ A.登錄高價有利於將來轉售時，使帳面上獲利減少或呈現虧損，達到降低房屋交易稅或認列虧損的目的。
→ B.登錄高價另一目的是，為了拉高貸款額度。
- (3).【左手換右手】：
同一人透過「法人」轉「個人」或是「個人」轉「法人」的方式，創造買賣移轉紀錄手法。
→ A.以此買賣移轉案件創造區域新高行情，藉此拉抬週邊已經佈局的房產價格。
→ B.藉由拉高移轉價格進一步達到增貸的額度。
- (4).【刻意拆算單價】：
「常見於熱門商圈透天店面等，將總價全部灌入一樓建坪坪數拆算，造成一樓店面單價或土地單價超高。」
→ A.以此買賣移轉案件創造區域新高行情，藉此拉抬週邊已經佈局的房產價格。
→ B.藉由拉高移轉價格進一步達到增貸的額度。
➤【實價登錄不實操作手法 詳如下表】：
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| (實價登錄不實操作手法) |
實價登錄制度自101年8月1日施行以來，已成為我國不動產市場最重要之交易參考資訊，是市場透明健全最重要的基礎。
為使制度更加精進，內政部規畫實價登錄修法方向，包含登記移轉與實價登錄同步、申報權利人由地政士改為買賣雙方，除即時反映市況，也能提升價格正確性。
➤ 提供以下觀點：
- (1).「30天內登錄實價」：
目前規定移轉登記後30天內登錄實價，但常有民眾忘記登錄申報，遭開罰3至15萬元！不可不慎喔。
→ ( 政府未來也將朝向改為移轉登記時，同步登錄實價，一次到位，以即時反映市況，來提升價格準確性 )。
- (2).「預售屋實價登錄」：
預售屋目前為結案後30天內登錄，揭露資料多是二、三年前的價格，無法反應即時價格行情。
→ ( 目前內政部也研擬簽訂買賣契約書後30日內就需登錄，並將起造人或建商自行銷售全面納入實價登錄範圍 )。
- (3).「建立不動產履歷」：
未來實價登錄除了公布幾號幾樓，內政部還將建立「不動產履歷」，讓市場能明確知道房屋的歷次交易價格，明確公布實價登錄門牌將是未來趨勢囉。
- (4).「消費者購屋前應多查詢」：
目前政策尚未完善之前，消費者購屋應多查詢相關房價資訊，諮詢誠信可靠的建商代銷或房仲人員，蒐集相關資訊以保障買房權益喔~
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