有鑑於過去社會上租屋糾紛與公安事件頻傳，
去年政府推出的「包租代管方案」，使租屋族有更安穩的居住環境，
透過業者專業管理，讓承租雙方權益得到更好保障。
➤而Young也認為，這可是一個方便我們「建立更多租金被動收入」的措施喔 ~
所謂「借力使力」！我們應該把握機會審慎來評估「如何簡單化被動收入」~
以下是Young 對於「包租代管 」的分享 ~
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| (房屋出租廣告圖) |
➤首先來認識「何謂包租代管」？
⟶ 「政府委託民間租屋服務業與房東簽訂租約，再轉租給房客並負責後續維護管理 」
⟶ 一方面讓租屋族有更安穩的居住環境。
⟶ 目的是「透過業者專業管理，讓承租雙方權益得到更好保障」
⟶ 「租賃住宅專法」就是希望能達成以下五大目的：
(1).租賃關係有保障
(2).住宅租賃有幫手
(3).爭議處理有管道
(4).委託經營有利多
(5).專業服務有制度
⟶ 詳細內容介紹請點閱《一分鐘掌握 - 租賃專法 5大面向》
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| (租賃市場問題與機制) |
➤包租代管有何好處？ 包租代管 4大誘因：
- 保證收租
⟶ 方案(1) -- 政府委託包租包管的業者，包租民間住宅3年再將住宅轉租的方案，有保證收租的保障。
⟶ 方案(2) -- 政府委託代租代管業者，協助民間房東、房客進行租賃媒合，兩種方案都有助房東管理租賃事宜，提升房客居住品質。
- 稅賦減免
⟶ 房屋稅、地價稅、綜合所得稅的優惠( 鼓勵6都提供比照自用住宅的房屋稅及地價稅優惠稅率)
⟶ 明訂房東將住宅委託這些代管、包租公司出租時間達1年以上者，其出租期間每個月的租金收入不超過6,000元者，不必繳納綜合所得稅。
⟶ 如果是每個月的租金收入超過6,000元、但低於2萬（含）元者，可以用租金收入的53%做為出租時必要的耗損及費用（現行為 43%的比率規定），也就是只有租金收入的47%列入綜合所得稅，降低了稅賦負擔。
- 修繕補助及居家安全保險費用補助
⟶ 提供每年1萬元修繕補助及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助。
- 業者免營業稅
⟶ 業者免營業稅等誘因，鼓勵房東及業者響應，以健全租賃住宅市場。
⟶ 中央補助包租代管，對業者提供開發費、包管費、代租代管媒合費、代管費等服務費用。
➤看看各縣市推行狀況如何？
- 桃園市 -
⟶ 桃園市從去年8月1日推出第一波包租包管計劃僅80戶，結果市民反應熱絡，市府近來再推出第二波包租代管計劃，與5家業者合作、擴大執行戶數至1600戶，在社會住宅尚未完工前，成為解決市民居住需求的替代方案，房客除可以市價租金8至9折租屋外，還可享租金補助最高6400元。
- 台中市 -
⟶ 台中市除推動「8年1萬戶」社會住宅，也啟動包租代管試辦計劃，與信基不動產、大晟資產管理顧問簽約，執行包租包管800戶、代租代管800戶目標，最低市價租金5折起，提供沒抽到社宅或無法負擔高額房租的民眾，在租金補貼與共好社宅外的另一個租屋管道。租賃專法發布後，提供稅賦誘因，導入專業化管理，透過包租代管方式，擴大發展租賃服務產業。
- 台北市 -
⟶ 台北市府確定採包租代管方式將民間閒置住宅轉租給弱勢市民，配合中央今年度社會住宅包租代管試辦計畫，轉而申請由內政部補助2200戶，並選出崔媽媽基金會、永勝租屋經理、兆基管理顧問及華康房屋仲介等4家業者協助辦理，參與計劃的房東、業者、房客未來享有賦稅優惠、費用補助及租金補貼。
➤ Young的做法與觀點是：
- 【如何利用包租代管 創造更多的被動收入】：
⟶ 【方法 】- 配合政府「社會住宅尚未完工前為解決市民居住的需求」，將手上「閒置或難以招租的房屋」釋出，與包租代管業者合作，就能「建立穩定的現金流」的收租被動收入 ~。
⟶ 【市場】- 配合政策利多措施，在社會住宅尚未完工前，這是解決市民居住需求的替代方案，房客除可以市價租金8至9折租屋外，還可享租金補助最高6400元。
⟶ 【方案】- 包租包管是由政府委託的業者，包租民間住宅3年再將住宅轉租的方案；代租代管則是由政府委託業者協助民間房東、房客進行租賃媒合，兩種方案都有助房東管理租賃事宜，我們可以選擇較有利的方式合作喔 ~。
- 【適合利用的出租標的】：
⟶ Young認為這個政策主要是為了解決租賃市場與社會住宅供需的問題。
⟶ 【適合標的】- 「非熱門區域出租房屋 (如 非學區 、園區 、市區 ) 或 人口複雜社區( 租賃糾紛問題多 ) 或 其他閒置租屋 等出租物件」會是較適合的標的。
⟶ 一方面幫助房東解決 難以招租與租賃雙方的問題。
⟶ 另方面釋出閒置租屋可以幫助市場解決 社會住宅供需的問題。
⟶ 所以Young認為以較難招租的房屋為最適合包租代管的合作模式 ~
- 【包租代管有何好處？】：
⟶ 以包租代管形式提供租屋，讓住者有補貼，房東有穩定收入及專人管理的好處。
⟶ 業者服務內容包括：
( 租賃房屋的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等，透過業者專業管理，讓承租雙方權益得到更好保障 )。
- 【包租代管有何不利之處？】：
⟶ 應提高稅金抵減，要讓繳稅不再被視為懲罰。
⟶ 租金收入抵減所得稅，目前扣除額上限是提高到 53%，如果租給弱勢族群，或是把租房委託給政府專責機構、民間代管業者管理，希望抵減可提高至八、九成。
⟶ 如果租金能隨著服務升級提升，再提高所得稅扣除額，讓實際收入並未比原來少太多，會有更多人願意配合政策推行。
⟶ 所以Young認為以較難招租的房屋為最適合包租代管的合作模式，通常管理方便易於招租的房屋就不需再讓繞彎多繳稅囉 ！
- 【如何提升出租房屋的賣相減少空置率？】：
⟶ 對於屋齡過長，房屋過於陳舊的業主來說。必須要加以適當清潔、簡單裝修使得房屋煥然一新，這樣不但能展現給承租人良好的視覺效果，而且能讓你出租得快而且價格絕對比不裝修的屋子要高喔 ~。
⟶ 一般租客在選擇房屋時，會選擇屋內設施齊全，能立即入住的最好。
⟶ 租金決定前，應評估週邊租金行情，以及屋齡、樓層高低、坪數大小、景觀視野、生活機能等其他相關條件，再評估出租房屋的合理租金。合理的租金價格，能降低房屋的空置率。
⟶ 至於租屋族關心的因素有哪些？可以參考我先前的文章《租屋族如何租得安心 -- 7大安全指標》
- 【如何尋找更適合的收租被動入物件？】：
⟶ 一般而言，投資置產族最青睞的投資標的是大學周邊套房，佔絕對多數，其次是帶長期租約的店面或商辦，兩者就遠高於一般無租約店面、商辦和頂加產品，
⟶ 對置產族來說，「易出租」、「已有穩定收益」的產品才能吸引投資置產族進場。
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| (建立被動收入流程圖) |
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