國內的房地產市場已是連續3年下滑的蕭條景象，然而台股市場卻是截然不同的榮景，自從今年5月上萬點以來至今已有4個月的萬點行情囉！面對這些變化無常的市場，總是令投資人感到無所適從！
接續Young上一篇文章(股市多頭還能走多久呢？)與(預售屋與新成屋的消長對房市有何影響？)所分析，
是什麼因素與條件下才得造就如此的兩樣不同市場行情呢？
對於廣大的投資人而言該如何在這個造就歷史的行情中投資獲利呢？
以下是Young的投資分享：
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| (台股大盤走勢/ 圖:元大點金靈) |
➤Young 分析市場相關因素分享如下：
➤(1).美股：
➞ 創歷史高點的美股維持高檔不墜有利台股持續攻堅向上。
今年以來美股屢創新高，在國際市場有利的加持下這當然也是推升台股的萬點行情的一大助力。
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| (美股Dow Jones走勢圖/圖: yahoo) |
➤(2).利率：
➞ 長期低利率提供金融市場不虞匱乏的資金動能。
央行連續4季維持低利率(央行重貼現率1.375％)水準不變。維持政策利率不變的原因，包括當前國內通膨壓力及預期通膨溫和；實質利率水準相對於經濟成長，與其他國家相比，不算太過寬鬆；且國際經濟景氣仍然存在不確定性，下半年國內經濟成長動能可能稍緩等因素，在配合政府採行擴張性財政政策下，利率維持不變，搭配適度寬鬆的貨幣政策，有助於促進物價及金融穩定，協助經濟成長。直到預期通膨情況改變，將可能才是央行貨幣政策轉向的時候。
➤(3).房市：
➞ 國內房市低迷資金轉移效應。
根據資料統計(如下圖示)，2016北台灣新屋、預售平均銷售率僅僅 28.8％，而2015北台灣新推案銷售率僅31.7%，連續二年都是等於每十戶只賣出三戶左右的慘況，創下2009年統計以來最差紀錄！ 所以在國內房市低迷情況下資金就會轉移到其他有利的市場囉。
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| (建案銷售率變化) |
➤(4).題材：
➞ 熱門延續長久的重大題材要首推蘋果Apple i8 的發表有助於行情的發酵。
這個話題從去年以來不斷的催化，造就蘋果概念股的奇蹟，更將股王大立光股價推升到6000元以上的市場歷史天價！除此之外其他題材如電動車、AI、除權息行情...等等這些熱門題材的推波助瀾是造就萬點行情的主要因素之一。
➤(5).政策：
➞ 政府政策營造有利的市場環境將會提升投資人的意願。
對股市而言，利多政策不斷例如當沖降稅政策與平盤下放空市場利多，或是開放投資人透過券商可定期定額購買台股或 ETF 商品、政府積極推動生技產業、開放陸客來台投資、全面開放現股當沖等都能提振股市動能擴大成交量。
但是我們反觀房地產市場，卻是沒有如此有利投資的政策加持囉~
➤ Young的觀點是：
- (1).「市場環境」-市場環境不利於房地產投資市場但卻有利於台股市場的發展，因此只要市場環境上述任何一項因素不利就無法支持投資市場的行情囉。
- (2).「趨勢判斷」-投資人要如何能從中獲利呢？基本上，Young認為只要「趨勢判斷正確」，大都能從中獲利，至於報酬率高低就要看投資與操作策略了。
- (3).「心理素質」-相同的投資操作策略也會因人而異產生不同的報酬結果，這與投資人的「心理素質」有關。相同的策略下，有的人能謹守投資紀律；有的投資者卻隨市場情緒變動而無法達成目標！
- (4).「做好準備」-成功的投資贏家，會在市場谷底時佈局具有未來發展的好標的，做好準備等待時機的到來喔~
- (5).「衡量市場過熱的指標」- 分享一個頗實用的觀察指標「利率」：
⟶ 股神巴菲特認為利率才是現階段最重要的觀察指標：「如果我在回答你的問題之前能夠查詢一個統計數據的話，我不會去查國家 GDP 的成長，我也不會去問將來誰會當選總統，有無數的事情我都不會去問，我只會去查未來的平均利率水準是多少？而 10 年期公債殖利率能夠給我們一些方向，因為所有的事情回歸到最後，最重要的就是利率。」
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